焦点热门:风满楼丨四月的青岛楼市：新房二手房成交量双降，这个区“逆市上涨”

风口财经记者 张亭旺

“小阳春”过后，青岛楼市并未升温。

据贝壳研究院数据，4月青岛二手房住宅成交6140套，环比下降26.5%。对比新房来看， 4月青岛新建商品房住宅成交6513套，环比下降46%。

(资料图)

专家表示，4月份调整属于短期的、月度的波动，而非楼市扭头向下的恶化信号；热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持……

“独树一帜”的崂山区新房

据贝壳研究院数据， 4月青岛新建商品房住宅成交6513套，环比下降46%。

实际上，对于这个数据是在预期之内的。此前，由于需求积压，导致今年来楼市迅速升温，3月的青岛楼市达到了近两年前所未有的热度。3月，青岛新建商品住宅成交12040套，环比2月上涨75.6%，同比去年3月上涨35.6%。

数据来源：青岛网上房地产 风口财经制图

但是，前期积压需求集中释放后，市场热度有所下降，加之市场环境并未有明显的变化，因此成交量下滑难免。

值得注意的是，在青岛十区市新房成交普遍“缩量”的情况下，崂山区却走出来独树一帜的行情。4月，崂山区新房成交环比上涨7.4%。

图片来源：青岛贝壳研究院

此前的4月7日，青岛第一批次预告土地在4月出现供应和成交的高潮，其中张村河046地块在9家房企经历了136轮竞拍、触发熔断地价后，最终，越秀和青铁联合体以楼面地价21045元/平米中标，成交总价20.55亿元，溢价率15%，成为崂山的新地王。

自此，张村河进入C位，目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信和华润加速入市，其中华润崂山悦府已经开盘，海信君玺展厅开放；现房静山悦府开始进入推广。张村河南岸内部除了鲁信有邻之外其他项目间也面临激烈竞争。

卓易数据显示，4月新建住宅榜单中，豪宅鲁信有邻花园“问世即登顶”，凭借7.8亿的签约霸占青岛全市住宅榜，鲁信海曙云霞仅凭2套网签与鲁信有邻花园一同进入TOP10。

二手房挂牌量再增1.5万套

对比二手房来看，4月青岛二手房住宅成交6140套，环比下降26.5%。

值得注意的是，这一数据虽不及今年3月，但仍是近20个月以来的“第二高”，整体上看，成交量还是比较可观的。

数据来源：青岛网上房地产 风口财经制图

不过，这里面有3月延迟网签的因素，从一线市场来看，沉寂已然成为主基调。尤其是，二手房挂牌量在经历了连续多周增长后已然大幅度放缓，市场观望情绪浓厚，买方双方虽有博弈但交锋疲态。

如，北京、杭州等回调尤为明显，环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起，杭州二手房带看等指标就在明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱，反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量，随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交渐显疲软。

此外，青岛二手房市场上，新增挂牌量已经连续第三个月维持在1.5万套左右，贝壳平台数据显示，4月青岛二手房挂牌量新增14767套。

图片来源：贝壳平台

随着市场挂牌量持续走高，成交规模环比有所下降，房价走势必然下行。

5月2日，中指研究院发布了《百城价格指数报告》，报告显示2023年4月，二手住宅价格环比下跌的城市个数为76个，较3月增加8个。从同比来看，二手住宅价格同比下跌的城市个数为75个，较3月增加3个。

也就是说，本轮二手房成交主要以房东主动降价为主，积压的购房需求短期消耗后，未来的成交动力仍然不足。

专家：4月调整并非扭头向下的信号

5月4日，中指研究院市场研究总监陈文静在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上指出，“重点城市在2-3月启动了楼市‘小阳春’行情，全国房地产市场亦出现修复态势，但4月房地产市场活跃度持续性不足，购房者置业情绪下降，重点城市新建商品住宅成交规模环比回落。”

中指研究院分析师孟新增分析，进入二季度，去年积压需求已基本释放结束，但居民收入及就业预期尚未扭转，市场仍面临下行压力。央行强调“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市调控或以微调为主，因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步取消限制性政策，或对市场信心和市场预期起到积极作用。

展望后市，孟新增指出，伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。

易居研究院研究总监严跃进指出，今年房地产市场复苏的总趋势不变，在4月份调整的基础上，预计5月份会有一波新的行情。其原因在于，4月份调整属于短期的、月度的波动，而非楼市扭头向下的恶化信号。当前各地依然在积极提振楼市交易行情，即便是一二线城市，也通过各个层面刺激住房消费需求。这也进一步说明，住房交易行情复苏是楼市复苏的重要基础，各地二季度依然要高度重视。

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