8月房价稳中有涨 楼市调控频度仍将保持频

9月14日，国家统计局发布数据显示，今年8月全国新房及二手房价整体有所上涨。值得关注的是，与一、三线城市房价涨幅继续扩大的趋势不同，随着中央及地方频繁印发收紧政策，二线城市二手房价的环比涨幅却出现了“逆行”信号。分析机构认为，随着“金九银十”销售季到来，年内楼市调控频度仍将保持频繁，且在房企融资“三条红线”全面落地前，企业以价换量概率依旧较大。

一线城市房价齐升

8月全国新房、二手房价格总体稳中有涨。其中，4个一线城市价格表现格外抢眼，新房、二手房环比涨幅较7月均有所扩大。

数据显示，经初步测算，8月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%;二手房价环比上涨1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

“一线城市今年以来调控政策并不多，调控重点聚焦的还是二线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一线城市年内交易是相对旺盛的。上海部分地区还是出现抢房的现象，潜在的市场需求量是比较足的;同时，预售证有所放松，许多高端项目入市，也会带来房价整体数据的上涨。不过深圳近来发布了限购令，其房价涨幅还是有所回落。同时，从惠州、广州等城市房价上涨趋势可看出，限购令对深圳本地还是产生了约束效力。

8月，惠州新房以1.9%的环比涨幅成为此次新房价格上涨最快的城市。严跃进对此分析指出，这或与深圳近期调控有关。7月15日，深圳市住房建设局联合发布了《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，这也被称为深圳“史上最严限购令”。

“随着深圳房价的高企和调控的升级，不排除有部分购房需求正进入到惠州市场。尤其是惠州本身房价相对便宜，深圳购房需求外溢后，自然会带动惠州的房价上涨。”严跃进说。

二线城市二手房价涨幅收窄

据统计，8月二、三线城市新房价格环比涨幅分别为0.6%和1%，扩大0.1个和0.2个百分点。值得注意的是，正当35个三线城市的新房、二手房价与一线城市齐头并进时，二线城市二手房价格则出现了“逆行”：与35个三线城市二手房价环比涨0.6%，较7月扩大0.1个百分点不同，当月二线城市二手房价环比涨0.4%，涨幅较7月回落了0.1个百分点。

“此前部分城市二手房上涨过快，和新房抢房、各类学区政策等因素有关，当时市场确实有恐慌性交易的迹象，易使二手房价上涨过快。而当前市场预期略平稳，房价也回归平稳;同时，各地也对于二手房的管控趋严，尤其是对于中介机构等管控趋严，这也约束了房价涨幅扩大。”严跃进说。

时至下半年，楼市调控一改此前宽松有余的步调，逐步进入降温通道。7月2日，杭州楼市调控升级进一步加速了全国房地产政策渠道收紧的局面。

据不完全统计，7月2日至今，发布楼市收紧政策的城市不下10城，其中包括杭州、宁波、深圳、南京、东莞、无锡、海口等，杭州和东莞曾两度发布收紧调控政策，以遏制快速走热的房地产市场，而深圳此次调控更被誉为“史上最严新政”。梳理前述城市的调控政策，南京、无锡、东莞等城市均针对离异夫妻发布购房相关规定，严查借“假离婚”之名炒房现象。

政策频放“紧箍咒”

按照往年房价涨跌规律，进入9月，房价也开始进入上行通道。但随着政策层面频放“紧箍咒”，房价涨势明朗度有限。据中原地产统计数据显示，全国房地产调控在8月单月累计次数达32次，前8月累计调控次数高达368次，与2019年基本持平。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，虽然政策力度不一，但均以收紧为主。不过，楼市调控政策基本以“稳”为主，部分城市虽然出现刺激市场政策被收回的情况，但对市场的影响并没有出现全面转向，“金九银十”之下市场将大概率继续上行。

张大伟进一步表示，预计后续至少有超30城会于近期发布不同力度的房地产收紧政策，这一趋势已然出现。“政策的发力点，也开始从一城一策逐步转向部委、监管发力。”

例如，8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析了当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)相关部门负责人参加会商。

日前，银行限制开发商融资的“三条红线”出台，计划将于明年在全行业全面推行。“三条红线”明确，“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”“净负债率不得大于100%”“现金短债比小于1倍的房企不得融资”。

随后，恒大率先在全国打响7折促销的第一枪，这一措施也引发业内关于年内房价走势的再度审度。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，预计在“金九银十”期间，在“三条红线”以及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

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北京罕见出现“售楼处一条街”

北京商报讯(记者 卢扬 荣蕾)进入传统“金九银十”营销旺季，京城部分区域的抢收战火再度升级。曾经出现在燕郊小城的“售楼处一条街”，第一次出现在北京。北京商报记者9月14日探访近年来因供地增加而大热的石景山古城板块发现，在该区域罕见地出现了“售楼处扎堆”的营销盛况，除了中海、华润、融创等品牌房企推出的几大纯商品房项目同台打擂，部分古城板块之外的商品房以及商业办公类项目也前来驻场，增设长期或者临时的售楼处。从价格及产品定位来看，古城“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8万-7.3万元/平方米区间，覆盖刚需、改善等不同客群。

北京区域内首现“售楼处一条街”，被业内解读为区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示，从目前的市场情况看，石景山区承接了大量来自西城区、海淀区的外溢客户，加之石景山区地缘性客户基数也相当大，导致了需求量高居不下的情况。前几年个别楼盘项目在石景山区域的热销，更推动了这个区域供需两旺的局面。

除了“售楼处一条街”吸引购房者关注目光之外，古城板块地界之上 “跨区抢客”现象的出现也足够吸睛。简而言之，近年来石景山供地力度上的新变化，使得众多楼盘在面对板块内部竞争的同时，也面临着来自跨板块的楼盘“抢客”。

北京商报记者发现，与石景山区隔着一条永定河、相距5公里范围内的门头沟部分楼盘以及丰台区部分在售新盘项目，也加入了“金九银十”的抢收序列，成为了古城“售楼处一条街”中的一员。

事实上，北京出现“售楼处一条街”背后，除了京城开发商对于“金九银十”抢收、冲刺业绩的热望，更深层次的原因还有区域土地供应及成交冷热不均所形成的去化压力。这样的去化焦虑，已经初步显现在近年来大热的石景山古城，此外，还存在于京城的其他供地加快、成交放缓的区域，诸如亦庄已经陷入楼市“红海”。

在中原地产首席分析师张大伟看来，相比亦庄片区，现阶段热度攀升的石景山还谈不上“红海”。“严格来说，石景山对比亦庄等热门区域还是要好一些的，因为石景山的销售额在全市占到10%，像青龙湖、亦庄、北七家、顺义，这些才叫真正的红海区域。”在张大伟看来，从去化率角度来看，石景山区域在北京已经算是一个最为“健康”的市场。

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